מגרשים לבניה עצמית

רכישת מגרש לבנייה עצמית הינה פעולה מורכבת ובעלת השלכות רבות, ויש לקחת ברצינות ובאחריות את כל השיקולים הנלווים להחלטה כזו - כלכליים, משפחתיים, וסביבתיים.
אם אינכם כרישי נדל"ן, עליכם להיות ערים לכל המהמורות בדרך ולדאוג שילוו אתכם אנשי מקצוע מהשורה הראשונה בכל התחומים.
עליכם לדאוג כי רכישת המגרש ובניית בתיכם תהיה עבורכם הרפתקה מרגשת ומעניינת ושלא תהפוך לסיוט ביורוקרטי וכלכלי מתמשך.

היתרונות ברכישת מגרשים לבניה עצמית הם רבים. היכולת לבנות את "בית החלומות" שלנו נעוץ בעובדה כי בהגבלות מסוימות (כגון בניה לגובה), אנו יכולים לבנות על המגרש שרכשנו את הבית שתמיד חלמנו עליו, בעיצוב אייש וייחודי שמתאים לנו. אנו יכולים בסופו של דבר להיות בעלים של נכס בעל שווי גבוה, בעלות נמוכה יחסית. אם נרצה בעתיד למכור את הנכס שבנינו במו ידינו, לרוב התשואה עליו תהיה גבוהה ביותר, וזאת גם כי מינפנו את ערך הקרקע.

מיקום המגרש

הסיכוי הגבוה ביותר למצוא קרקע ראויה לבניה עצמית הוא בעיקר באזורי הפריפריה, בדרום הארץ או בצפונה, וכן בקיבוצים או ביישובים אשר רבים מהם מפשירים בשנים האחרונות את קרקעותיהם עבור הרחבות בניה. כדאי לדעת כי במגרשים וקרקעות אשר שייכים לקיבוצים או ליישובים יש לרוב לעבור ועדת קבלה טרם רכישת הקרקע. קשה מאוד עד בלתי אפשרי למצוא קרקע לבניה באזור המרכז, והתחרות על המגרשים הבודדים היא רבה ועלותם גבוהה ביותר.

כאשר עומדים בפני החלטה היכן כדאי לרכוש מגרש לבניה עצמית, עלינו לשים לב לפרמטרים הבאים - מהי איכות החיים בסביבתנו הקרובה? האם היא מתאימה לרמת החיים שאנו מצפים לה? כמו כן כדאי לשים לב לתוכניות בניה עתידיות בסביבה הקרובה. יהיה זה מאוד מתסכל כאשר מול בית החלומות שלנו ייבנה בניין דירות גבוה או מרכז מסחרי הומה. בנוסף, בדקו פרמטרים כמו זיהום אוויר, רעש, פארקים וגנים, מבני ציבור בקרבת מקום (בית ספר, בית חולים, דואר, משטרה, בנק), ועוד.

בעלות על הקרקע

מינהל מקרקעי ישראל מוציא מכרזים על קרקעות המופשרות לבניה. זו דרך טובה לאיתור מגרשים לבניה עצמית ללא טרטור ממושך וחיפוש עצמאי שיכול לגזול זמן רב, אך יש לדעת כי קרקע בבעלות המדינה נשארת בבעלותה, גם אם רכשנו אותה. פעולה זו הינה בעצם חכירה לטווח ארוך (49 או 99 שנה), כאשר תשלום האגרות עבור השימוש בקרקע נקבע לפי השטח אותו הבנוי העתידי (140 מ"ר מינימום גם אם בפועל הבניה קטנה יותר). במידה וישנה בעלות פרטית על הקרקע, עליכם לשים לב לפרטים רבים בעצמכם - כגון היתרי בנייה.

כדאי תמיד לבדוק שהמגרש שאתם רוכשים מוגדר כראוי במפות, שאין עליו הערת אזהרה, שהוא אינו משועבד או מעוקל לגורם שלישי, ושהוא רשום כמו שצריך בטאבו. כמו כן יש לברר מהן זכויות הבניה המותרות בקרקע, ומה אחוז שטח הנכס האפשרי מתוכה, שאין הגבלות כלשהן העלולות לפגוע בכם בעתיד בשלב הבניה ועוד.

היתר בניה

על מנת לקבל היתר בניה יש לעבור כמה תהליכים לא פשוטים, וכדאי ורצוי להיעזר באדריכל מקצועי ומנוסה שיעשה עבורכם את העבודה, ילווה אתכם מתחילת התהליך וייצג אתכם מול הרשויות, ובמהנדס (רוב האדריכלים עובדים עם מהנדס קבוע) אשר יבדוק ויעניק עבורכם אישורים לגבי יסודות המבנה ויחתום על תוכנית הבנייה. לאחר קבלת נתונים רלבנטיים מהשלטון המקומי לגבי הבניה על השטח (תשתיות, חומרים, גדרות, גבולות שכנים, שטח מקסימלי לבניה, הגבלות שונות של מהנדס המועצה, דרכי גישה וכו'), יש להגיש למעוצה המקומית את תוכנית המבנה המלאה (גרמושקה) חתומה ומאושרת על ידי המהנדס. לאחר מכן עוברת התוכנית בצירוף המסמכים הדרושים אל הועדה המקומית לתכנון ובנייה, אשר מנפקת את היתר הבניה.

לאחר שקיבלתם את היתר הבניה הנכסף, אפשר להתחיל לבנות את בית חלומותיכם. זכרו, רכישת מגרש לבניה עצמית יכולה להיות הדרך להגשמת חלום. כל מה שצריך לעשות כדי שהחלום לא יהפוך לסיוט זה להיות ערים במשך כל התהליך לכל הפרטים והמהמורות, ולהיעזר בכל שלב ושלב באנשי המקצוע הטובים ביותר בתחומם. אל תחסכו, אל תעגלו פינות, אל תסתפקו ב"חברים שמבינים" או "שכן שרכש בדיוק כזה מגרש לפני שנה".
המחיר שתשלמו על חוסר ניסיון וחוסר מקצועיות יכול להיות בסופו של דבר הרבה יותר גבוה.