מס שבח

בזמן מכירת נכסי נדל"ן ומניות של איגוד מקרקעין גובה המדינה מס הנקרא מס מקרקעין או בשמו העממי מס שבח.
מס שבח הוא למעשה מס על רווחי הון שנוצרו כתוצאה מביצוע עסקת הנדל"ן.
את מס השבח משלם מוכר הנכס, בשונה ממס רכישה בו חייב קונה הנכס. זאת מכיוון שמס שבח הוא מס שנועד לגבות מסים מאלו העושים את הונם על ידי קניית ומכירת נכסי נדל"ן ולא מאנשים פרטיים שמוכרים את דירת מגוריהם או הדירה אותה קיבלו בירושה, נחקקו חוקי מס רבים הבאים להעניק פטור מלא או חלקי מתשלום מס שבח המיועדים עבור מקרים אלו.
במהלך השנים השתנו החוקים הנוגעים לאופן חישובו של מס שבח, דבר שהפך את חישוב גובה המס אותו יש לשלם לחישוב מורכב בעיקר כיוון שכל תקופת זמן בו הנכס היה ברשות המוכר מחושבת באופן שונה בהתאם לחוקי המס שהיו נהוגים אז.

מהו הסכום החייב במס שבח?

כיוון שמס השבח הוא מס על רווחי ההון, יש להבין ראשית מה הם רווחי ההון הללו.
רווח הון הוא ההפרש בין מחיר הקנייה למחיר המכירה. במקרה הפשוט ביותר בו אדם מוכר וקונה את הדירה באותו היום, בהנחה שהוא קנה את הדירה ב- 100,000 ₪ ומכר אותה ב- 120,000 ₪, הרי הסכום החייב במס הוא: 100,000 – 120,000 = 20,000.
גם אם האדם קנה ומכר את הדירה באותו היום, סכום המס החייב הוא כנראה לא 20,000 ₪ כיוון שלמחיר הקנייה יש להוסיף הוצאות נוספות: דמי תיווך, שכר עורך דין, מס רכישה וכיוצא בזה. בהנחה שסה"כ ההוצאות הנוספות עומד על 3000 ₪, הרי  רווחי המכירה יורדים ועומדים על 3000 – 20,000 = 17,000 ₪, וזה יהיה הסכום החייב במס.
אם עבר זמן מה בין הקנייה למכירה, ייתכן בהחלט שסוחר הנדל"ן הוציא על הנכס שרכש הוצאה נוספת: שיפוצים. גם הסכום אותו השקיע הסוחר בשיפוץ הדירה מתקזז מהרווחים על מכירתה. אם לדוגמה הוציא 5000 ₪ על שיפוצים, הרי שהסכום החייב במס עומד על 5000 – 17,000 = 12,000.
כאשר לא מדובר בסוחר נדל"ן, סביר כי יעבור זמן ניכר בין רכישת הדירה ומכירתה. כאשר זהו המצב, יש לשנות את סכום הרווח כך שישקף מצד אחד את שינוי המדד שהתרחש בין הזמנים השונים ומצד שני את הפחת של הדירה שהתרחש במהלך השנים.
ניתן לקזז מהרווחים על מכירת הדירה כל סכום כספי שהוצא בעבור הדירה, ובלבד שלא ניתן לקזז סכומים אלו באופן שוטף. הסיבה לכך הוא הרצון למנוע כפילות קיזוז המס – הן באופן שוטף והן בעת מכירת הדירה.

נקודות הנוגעות לחישובי זמני המכירה והקנייה

מכיוון שאופן חישוב המס וכן שינויי המדד והפחת תלויים כולם במועדי הרכישה והמכירה, ישנה משמעות מיוחדת להבנת זמנים אלו.
מועד המכירה הוא המועד בו נחתם חוזה המכר.
חישוב מועד הרכישה הוא מעט מורכב יותר כיוון שיתכנו נסיבות שונות בהן הדירה הגיעה לידי המוכר: רכישה, ירושה, מתנה מקרוב משפחה, במסגרת חלוקת רכוש לאחר גירושין וכדומה. הכלל בגדול הוא כי מועד הרכישה הוא המועד בו הנכס נרכש. אם הנכס הגיע לידי המוכר בדרך אחרת (ירושה, מתנה וכו') המועד שיקבע את חישוב גובה הסכום החייב הוא עדיין מועד הרכישה המקורי – על ידי האדם שהוריש או נתן את הנכס לידי המוכר.

מהו אחוז מס שבח אותו יש לשלם עבור הרווחים על מכירת הדירה?

בשנת 2001 חלה רפורמת רבינוביץ' ששינתה את האופן בו מחושב מס שבח. עד ל- 1/7/2001 האחוז מחושב על פי שהיה נהוג לפני הרפורמה, ואילו על החלק ברווחים שהיה לאחר תאריך זה חלה הרפורמה. פרמטר נוסף אשר נכנס לחישוב האחוז החייב במס הוא הגדרת המוכר: יחיד או חברה.
עד לשנת 2001, חברה הייתה חייבת בתשלום של 36% ואילו יחיד היה חייב בתשלום על פי גובה מס ההכנסה השולי בו היה חייב. החל משנת 2001 גובה המס הוא קבוע ועומד על 20%-25%.
כדאי לשים לב כי במידה והנכס נרכש לפני שנת 1960, חל עליו בנוסף למס שבח מס נוסף – מס היסטורי. מס זה מחושב בהתאם למועד הרכישה ונע בין 13%-20%.

באילו תנאים ניתן לקבל פטור מתשלום מס שבח?

מס שבח בא למסות אנשים שעיסוקם הוא יצירת רווחים על ידי ביצוע עסקאות נדל"ן ולכן קיימים פטורים רבים מתשלום מס שבח המיועדים עבור אלו שמוכרים את הדירה מטעמים שונים שאינם בהכרח יצירת רווחי הון. בין הבולטים שבפטורים ניתן למנות:

• דירת מגורים יחידה – כאשר נכס הנדל"ן הנמכר הינו דירת המגורים של יחיד, וזו דירת המגורים היחידה של המוכר ומשפחתו (בני ובנות זוג וכן ילדים עד גיל 18), ניתן לקבל פטור מתשלום מס שבח.
• אחת לארבע שנים עבור דירת מגורים – גם אם בבעלותו של מוכר הדירה דירה נוספת, אחת לארבע שנים הוא זכאי למכור דירה ולקבל פטור מתשלום מס שבח ובלבד שהדירה שימשה למגורים והוא לא מכר דירה אחרת וביקש עבורה פטור מתשלום מס שבח בארבע שנים האחרונות.
• מתנה מקרוב משפחה– מתנה מקרוב משפחה אינה מחויבת בתשלום מס שבח.
• ירושה או חלוקת ירושה – בירושה או בחלוקת ירושה אין צורך בתשלום מס שבח.
• חלוקת נכסים לאחר גירושין – בהעברת בעלות לאחר גירושין אין צורך בתשלום מס שבח.
• במכירת שתי דירות קטנות ורכישת דירה אחת גדולה – כאשר מתבצעת מכירת שתי דירות מגורים קטנות במטרה לרכוש דירה מגורים אחת גדולה, ניתן לקבל פטור מתשלום מס שבח.

פטור מתשלום מס שבח הוא דבר שיש לבקש ואינו ניתן באופן אוטומטי. כאשר אין רווחים על מכירת הדירה, ממילא המיסוי על רווחים אלו יעמוד על אפס ואין טעם לבקש פטור. במקרים אחרים כדאי לנצל פטור בנסיבות מיוחדות כדי לשמור את הזכות לקבל פטור מאוחר יותר על מכירת דירה אחת לארבע שנים.

בגלל מורכבותו של החוק (קיימים עוד מקרי פטור רבים), רצוי להתייעץ באנשי מקצוע כדי להבין מהו גובה הסכום החייב במס, מהו גובה המס אותו יש לשלם והאם יש צורך בבקשת פטור, ואם כן – על איזה בסיס כדאי לבקש פטור מתשלום מס שבח.