קרקע חקלאית להפשרה

כמעט בכל מפגש שלי עם לקוחות ומכרים אני שומע את אותו הסיפור שחוזר על עצמו שוב ושוב: "לפני איקס שנים הציעו לי קרקע בגרושים. כמובן שלא קניתי כי לא האמנתי שיבנו בחולות שם והיום לא תאמין איזה שכונה בנו שם. אם הייתי קונה אז לא הייתי צריך לעבוד כל החיים".
סיפורים כאלה אני שומע לרוב במסגרת עבודתי. הריטואל דומה בכל סיפור רק האנשים והשטחים שונים, הם כל כך מצטערים על ההזדמנויות שפספסו.

האם היום יש דברים כאלה? האם כיום ניתן לרכוש קרקע חקלאית במחירים מצחיקים ולאחר ההפשרה ליהנות ממאות אחוזי רווח?
לאור אי הוודאות במחירי הדיור כיום וכן עם הריביות הנמוכות שהבנק מציע השאלה רלוונטית יותר ויותר...
התשובה צריכה להיות זהירה מאוד:
כן. יש אופציה כזו ואכן יש אנשים שהתעשרו מהפשרת קרקעות חקלאיות.

* כיום כמעט בכל אזור בארץ ישנה תכנית מתאר, בה ניתן לקבל מידע על קרקעות המיועדות להפשרה ועד השלב בתהליך ההפשרה בו הן אוחזות.

* רוב הקרקעות בארץ או ליתר דיוק 93% הנם בבעלות "מנהל מקרקעי ישראל". (נתון שלא יאמן). המחזיק הנוכחי בקרקע הנו חוכר בלבד. היטל ההשבחה המצורף בעת ההפשרה הופך לעיתים קרובות את הרכישה לבלתי כדאית עקב עלותו הגבוהה. כמו"כ למנהל יש אפשרות להחזיר לבעלות את הקרקע ולפצות את החוכר בסכום מגוחך
קרקעות המנהל אם כן אינן משתלמות להשקעה, כך שרק 7% מהשטחים רלוונטיים לרוכשים המעונינים בעסקה בטוחה מאחר ורק הם בבעלות פרטית.

כיצד ומה לבדוק לפני רכישת קרקע חקלאית לבנייה:

חוקיות:

חשוב לוודא כי נסח הרישום נקי מכל שעבוד או זכויות כלשהן לצד ג' וכי קיימת למקום תכנית מדידה ע"י מודד מוסמך וכן שאתם יושבים עם הבעלים של קרקע חקלאית זו ולא חלילה עם מתחזה.

פוטנציאל קרקע חקלאית:

· עד כמה הקרקע קרובה ליישוב? (ככל שהיא צמודה הסיכוי שהקרקע תופשר גבוה יותר מקרקע הרחוקה ק"מ רבים אם כי זה לא אומר שהיא בהכרח תופשר).

· אם כן, לאיזה יישוב היא קרובה?

· מי האוכלוסייה במקום?

· כמה שוות הדירות הנוכחיות ביישוב הצמוד?

· האם היישוב קרוב לכבישי גישה מהירים כגון כביש 6 או החוף למשל, (ע"פ סקר שנערך לאחרונה 74% מהאנשים מחליטים על מיקום המגורים לפי הקירבה למקום העבודה)

איכות חיים:

עליכם לצאת לסיור במקום ולראות את האדמות. לבדוק:

· האם אין תשתיות חשמל או מים המונחות בשטח?

· האם אין סימונים ארכיאולוגיים או שמורת טבע.

סבירות וביטחון לעסקה:

לבדוק אם קיים הסכם שיתוף בין רוכשי המגרשים לצורך הגדרת הזכויות במקרקעין עד ההפשרה.

חשוב ביותר: האם יש חברה יזמית שלוקחת על עצמה את הטיפול לקדם את את התוכניות המפורטות והאם הם בעלים בקרקע המוצעת למכירה