|
כל מי שמתעניין בהשקעות והזדמנויות נדל"ן בשנים האחרונות, לא יכול היה שלא לשים לב לכמות הפרסומים שהחלו להופיע בכל מקום אודות האטרקטיביות של השקעה בקרקעות חקלאיות.
המתכון פשוט: משקיעים סכום נמוך יחסית בקרקע שכרגע מוגדרת כקרקע חקלאית, לרוב קרקע הנמצאת בסמוך ליישוב שעובר תנופת בניה והרחבה מואצת, ועקב מחסור בקרקעות לבניה, תוך כמה שנים הקרקע שרכשנו משנה את ייעודה על מנת שהמועצה המקומית תוכל להתרחב ולהתחיל לבנות עליה.
אין צורך לומר שהקרקע, שרק לא מזמן היה אפשר לגדל בה ירקות או מקסימום להקים בה משק, ושעכשיו בונים עליה שכונת וילות, הכפילה ואף שילשה את ערכה, וכל מה עשינו היה בסך הכל לרכוש אותה לפני שחלה ההפשרה המיוחלת.
אכן, השקעה כזו היא אחת מהזדמנויות נדל"ן הטובות הקיימות היום בשוק. בייחוד אם היא מנוהלת על ידי חברה שמתמחה בסוג כזה של השקעות נדל"ן, כך שעל המשקיע רק לרכוש את הקרקע בסכום מסוים, וליהנות מהרווח של המכירה שלה בטיימינג הנכון אחרי שניהלו עבורו את הפרויקט ועשו בשבילו את כל העבודה.
המגמה של המדינה לאשר שינוי ייעוד קרקע, בעיקר באזורי מסחר או פיתוח בפריפריה, וכן נתוני צמיחת המשק הישראלי המעודדים בשנים האחרונות, נותנים גם הם רוח גבית למשקיעים ולמחפשי ההזדמנויות לשים את מיטב כספם בקרקעות חקלאיות.
ישנה ממש תחושה שבמקום ירקות צומח בקרקעות האלה כסף של ממש וכל מה שצריך לעשות זה ללכת לקטוף אותו. וכאן בדיוק הסכנה: חייבים לפקוח טוב טוב את העיניים ולהבין את המשמעות של כל עיסקה ועיסקה כזו, בעיקר מבחינת מצבה הנתון והנוכחי של הקרקע המדוברת. הבעיה נוצרת כאשר ההבדל העקרוני והקריטי בין "קרקע חקלאית" ובין "קרקע חקלאית בתהליכי שינוי ייעוד" אינו ברור מספיק.
אם להמחיש את העניין, קחו כדוגמה השקעה במניה של חברה חדשה, חברה מתפתחת, מבטיחה, אשר הפרסומים בתקשורת אודותיה רומזים כי יש סיכוי טוב שבקרוב תתמזג עם חברה בינלאומית גדולה, פעולה שכמובן תעלה את ערכה.
עצם הפרסומים האלה גורמים למניה של החברה הקטנה לצמוח עקב רכישת המניות המסיבית, כי כולם רוצים לקחת חלק ב"חגיגה". אך זוהי השקעה ספקולטיבית כמובן.
כל עוד המיזוג לא התרחש, ויש הרי אלף מכשולים מסוגים שונים אשר עלולים לעצור בסופו של דבר מיזוגים כאלה, ההשקעה היא בגדר ספקולציה. ואם הכל רק שמועות שפוזרו - ולא חסרות בשוק ההון מניפולציות מסוג זה - על מנת להגדיל את ערך החברה ותו לא, הרי שבסופו של דבר אולי לא הפסדנו את כספנו אבל נתקענו עם השקעה שלא הניבה לנו דבר במקרה הטוב וגרמה לנו בזבוז זמן וכסף במקרה הרע.
לעומת זאת, אם מיזוג החברה הוא עובדה קיימת, חלק מעובדי החברה החדשה כבר עובדים תחת הגדולה, ומדובר כרגע בתהליכים פורמליים בלבד שנותרו כדי להכריז על המיזוג, הרי שההשקעה במקרה זה היא השקעה בטוחה יותר.
מידע מסוג זה יכול להגיע ממקורות פנימיים (עובדי החברה המתמזגת, החברה הרוכשת, משרד הרו"ח או העו"ד המטפלים בניירת וכו') והוא רב ערך ביותר, כי כפי שאפשר להבין יש הבדל רב בין "סיכוי טוב שתתמזג" ובין "משלימה את תהליך המיזוג". בשונה משוק ההון, הספקולטיביות בקרקעות היא אפילו מסוכנת יותר (במקרה זה ערך הקרקע לא צומח רק בגלל השמועות או כמות ההשקעות בקרקע).
חשוב לדעת - השקעה בקרקעות חקלאיות היא השקעה טובה מאוד מהרבה סיבות, אך כל עוד הקרקע לא נמצאת בתהליך שינוי ייעוד מדובר בהשקעה ספקולטיבית ולא משנה עד כמה היא נמצאת במיקום אטרקטיבי, שהיישוב הסמוך נוגס בשוליה, ושמומחי נדל"ן הכריזו על השטח הזה כ"הדבר החם הבא".
כל עוד לא התחילו תהליכי השינוי אצל הוועדות המקומיות והמחוזיות, כל עוד לא התחילו לאשר תהליכים, כל עוד לא רואים בתוכניות המתאר התייחסות כלשהי לשינוי הייעוד של הקרקע - הרי שמדובר בהשקעה ספקולטיבית.
רשימת הגורמים שיכולה לטרפד שינוי ייעוד קרקע, או לגרום להשקעה שלכם להמתין שנים רבות עד לתשואה, לפעמים אפילו עשרות שנים, ובכך לאבד מהעוקץ שלה, היא ארוכה - זו יכולה להיות התנגדות של המינהל, של תושבים, של חקלאים, של משרד איכות הסביבה וארגונים ירוקים, יכול להיות שיש מתקן צבאי כלשהו בסביבה, או קברים עתיקים, או מעיינות תהום, או שהשטח הטופוגרפי לא מאפשר בניה מסוימת, או שיש חוסר התאמות לגבי הבעלות על הקרקע מבחינת הרשויות,
המדינה או אף אנשים פרטיים. בסופו של דבר, אנחנו יכולים למצוא את עצמנו עם יופי של קרקע חקלאית, שטח מעולה, מיקום מצוין, ועם מחשבה רצינית להפוך אותה בקרוב לשכונת מגורים, אך הדרך לשינוי הייעוד היא כל כך ארוכה ומלאת מכשולים, שאנו עלולים לחכות זמן רב או להיתקע לנצח עם חלקת עגבניות.
לסיכום, השקעות בקרקעות חקלאיות הינן בהגדרה השקעות ספקולטיביות, בגלל עצם העובדה שאיננו יכולים להיות בטוחים מתי הן יופשרו והאם הן יופשרו, ולא משנות ההבטחות מסביב. לכן, יש חשיבות רבה להיכנס להשקעות בקרקעות הנמצאות כבר בתהליכי שינוי ייעוד - כלומר, שעברו כבר ועדה או שתיים, שיש התייחסות פיזית קונקרטית לייעוד החדש בתוכניות המתאר השונות, ושמדובר באינטרס משותף של הרשויות המקומיות והמחוזיות.
השקעות כאלו הן השקעות בטוחות ו"שקופות" - מכיוון שניתן לעקוב אחר תהליך השינוי, ולהיות עם האצבע על הדופק בכל מה שנוגע לסטטוס הנוכחי של הקרקע. לא מדובר בהבטחות עלומות, אלא במסמכים רשמיים, באישורים, ובתוכניות קיימות. קרקעות הנמצאות כבר בתהליכי שינוי ייעוד יופשרו תוך שנים בודדות בלבד, לכן בהשקעה מסוג זה, ישנה אפשרות להרוויח תשואה יפה מאוד, נטולת סיכונים, ובתקופה קצרה יחסית.
|