גם אם אתם משקיעים בעלי ניסיון, וגם אם זה המפגש הראשון שלכם עם עולם הנדל"ן, ישנם כמה מושגים שכדאי לדעת ולשנן בבואנו לדבר בשפת הכרישים, ובעיקר בשפת הביורוקרטיה. אספנו לכם כאן כמה מהמושגים העיקריים שיכולים לשמש אתכם בעתיד.
אדמות מינהל - הקרקעות אשר נמצאות בפיקוחו ובניהולו של מינהל מקרקעי ישראל, המהווים למעלה מ-90 אחוז מקרקעות המדינה.
אופציה - זכות המוענקת לתקופת זמן מוגבלת מראש עבור מימוש רכישת מקרקעין. את האופציה מעניק בעל הנכס לרוכש פוטנציאלי על מנת להעניק לו שהות להשיג את המימון הדרוש ו/או לברר פרטים נוספים אודות הנכס המדובר. האופציה מוענקת בכתב ובה מוגדרים בכלליות תנאי העיסקה שהוסכמו על הצדדים.
אחוזי בניה - גודל השטח היחסי שאפשר לבנות עליו בהתאם לתב"ע (תוכנית בניין עיר), מתוך שטח המגרש הכולל.
אחוז מימון - החלק היחסי מערך הנכס אשר ממומן על ידי הבנק.
אישור ראשוני - אישור עקרוני מהבנק המגדיר את גובה ההלוואה הדרושה לרכישת דירה. אישור זה אינו מחייב לא את הבנק ולא את הלווה.
בטוחה - הביטחון המשועבד לבנק על הלוואה שנתן עבור רכישת נכס. במידה והלווה אינו יכול לעמוד בתשלומי החוב, יכול הבנק לממש את זכותו על הנכס.
ביטוח דירה - ביטוח המכסה נזקים ישירים ועקיפים לתכולת הדירה ולמבנה שלה. ביטוח מבנה בדרך כלל מכסה רעידת אדמה, שיטפון, פגעי מזג אוויר, שריפה, קצר חשמלי ועוד. ביטוח תכולה בדרך כלל מכסה את ערך הנכסים שבתוך הדירה ומגן עליהם מפני פריצה ושוד.
ביטול משכון - כאשר הלווה מחזיר לבנק או לגוף שלווה ממנו את מלוא סכום ההלוואה ובכך ביטל את משכון הנכס שלו.
בית פרטי - בית פרטי מוגדר ככזה כאשר אינו חולק קירות עם נכסים אחרים.
בית משותף - נכס הרשום בפנקס הבתים המשותפים כמכיל שתי דירות או יותר. בנכסים מסוג זה קיים תקנון המגדיר את הזכויות והחובות של הדיירים אחד כלפי השני.
בניה רוויה - מונח המתאר שכונות מגורים או אזורי מגורים המאופיינים בבניה לגובה.
בעלות על הקרקע - האדם או הגוף אשר רשום בטאבו כבעלים של הקרקע. באפשרותו למכור אותה, לבנות עליה בהתאם לייעוד שלה, לנסות לשנות את ייעודה, או להמשיך ולהחזיק בה.
גוש - שם כולל עבור שטח קרקע המחולק לחלקות המיועדות לצרכים שונים (בניה, מסחר, פארקים, מבני ציבור וכו').
גרמושקא - תוכנית הנכס הנמצאת במחלקת ההנדסה של העירייה. בגרמושקא יופיעו השרטוטים, המידות, היתרי הבניה וכו' של הנכס.
גרירת משכנתא - הארכת זמן המשכנתא, כאשר הלווה אינו יכול לעמוד בתשלומים המקוריים עבור חובותיו לבנק. כאשר גוררים משכנתא בדרך כלל ממשכנים נכס בעל ערך גבוה יותר.
דמי מפתח - עסקת נדל"ן חד פעמית שמקורה בימי המנדט הבריטי. בעיסקת דמי מפתח מקבל הרוכש תמורת סכום נמוך יחסית אחוז מסוים מהנכס, וממשיך לשלם עבורו שכירות נמוכה. הנכס נשאר בבעלותו של הרוכש למשך כל חייו.
דמי רישום משכון - האגרה שיש לשלם עבור לקיחת משכנתא ורשימתה אצל רשם המשכונות.
היתר בניה - אישור לחברה קבלנית הניתן על ידי הרשויות המתאימות על מנת שתוכל לבצע את תוכניות הבניה באזור המבוקש על ידה.
הודעת משכון - החוזה שבין הלווה והבנק, אשר מסדיר מול רשם המשכונות את משכון הנכס לטובת הבנק כנגד הסדר תשלומי ההלוואה. כך, במידה והלווה אינו מסוגל להחזיר את חובותיו לבנק, יכול הבנק לממש את המשכון ולהפוך את הנכס לרכוש שלו.
הלוואה עומדת - הלוואה גמישה ללא תשלומים קבועים, אך לרוב בעלת תנאים לא תמיד נוחים ללווה.
הלוואת גישור - הלוואה קטנה שמטרתה לגשר בפערים שנוצרים בתשלומים של הלווה לבנק.
הלוואת זכאות - הלוואה הניתנת מכספי המדינה (ולא מהבנק) לזכאים בלבד. התנאים להלוואה זו נקבעים על ידי האוצר ומשרד הבינוי והשיכון בהתאם לאופי הזכאות ולהיקפה.
הערת אזהרה - הערה הנרשמת בטאבו, על קרקע או נכס נדל"ן כלשהו הרשומים בספרי המקרקעין. הערת אזהרה מעידה לרוב כי כרגע אי אפשר לבצע עסקאות על הנכס.
היטל השבחה - האגרה שיש לשלם לאחר שנקבעה עליית ערך הנכס לאחר פעולת השבחה שנעשתה בו.
השבחה - פעולה הנעשית על ידי יזמים, משקיעים, אנשים פרטיים או ביוזמת העירייה או הועדה המקומית, אשר בסופה עולה ערך הנכס המדובר. פעולה זו יכולה להיות הגדלת אחוזי הבניה בקרקע, החלת תמ"א 38 על המבנה, אישור שימוש חורג בנכס ועוד.
ועדה מקומית - ועדה האחראית על מרחב תכנון מקומי ספציפי כפי שהוגדר על ידי משרד הפנים. ועדה זו אחראית בין השאר על כל מה שקשור לתכנון ובניה במרחב שתחת אחריותה, חריגות בניה, שימושים חורגים, וגביית אגרות והיטלים. בעניינים שמעבר לסמכותה, כגון שינוי ייעוד קרקע, מעבירה הועדה המקומית לאחר אישורה את הטיפול בנושא לוועדה המחוזית.
ועדה מחוזית - גוף הפועל תחת סמכותו של משרד הפנים בנושאי תכנון ובניה, והמשמש כגוף שיפוטי ותכנוני בששת מחוזותיה של מדינת ישראל: מחוז תל אביב, מחוז המרכז, מחוז ירושלים, מחוז חיפה, מחוז הצפון ומחוז הדרום.
זכרון דברים - מסמך ראשוני המהווה מעין הגדרת עקרונות לקראת החוזה הסופי. זכרון דברים יכול להיות מסמך כללי המפרט בראשי פרקים את עיקרי ההסכם עם הקבלן, או להיות מפורט יותר ברמת לוחות זמנים, עלויות וכו'. זכרון דברים הוא בעל תוקף משפטי.
חכירה - שכירות של נכס העולה על תקופה של חמש שנים, בעיקר בנוגע לקרקעות ונכסים אשר בפיקוחו של מינהל מקרקעי ישראל (אשר לא ניתנים למכירה). חכירה לדורות הינה שכירות של נכס העולה על 25 שנה.
טופס 4 - טופס המוענק לקבלן מטעם הרשות המקומית לאחר שנבדק כי המבנה עומד בכל התנאים הדרושים. טופס 4 מאפשר את חיבורו של המבנה לתשתיות העירוניות ואכלוסו.
טאבו - הלשכה הרשמית של ישראל לרישום מקרקעין. בטאבו רשומים כל הקרקעות בישראל, מי הבעלים ולמי שייכות זכויות הבניה.
כונס נכסים - גוף הממונה על ידי ההוצאה לפועל אשר תפקידו לממש את זכות המכירה על הנכס מטעם המלווה, לאחר שהוחלט כי הלווה אינו יכול עוד לעמוד בהחזרי התשלומים.
כושר החזר - היכולת הכלכלית המוגדרת של הלווה להחזר הסכומים החודשיים הדרושים על מנת לסגור את ההלוואה. כושר החזר מוגדר על ידי הבנק והוא נתון המשתנה בהתאם לשכר הנטו של הלווה, להלוואות נוספות שלו וכן לערבויות שביכולתו להנפיק.
מגרש מקרקעין - יחידת קרקע מוגדרת עליה ניתן להחיל עסקאות נדל"ן שונות. מגרש בדר"כ יורכב מכמה חלקות.
מדד דיור - שווי הנכס הנוכחי על פי מצב השוק בתקופה הנדונה.
מינוף - מושג כללי בעולם העסקאות הפיננסיות הבא לתאר ביצוע עסקאות גדולות עם מעט מזומנים. במינוף בעולם הנדל"ן מנסה המשקיע בעזרת סכום קטן יחסית לרכוש נכס מסוים או אחוז ממנו, ולאחר מכן להשתמש באחזקותיו על מנת להרוויח סכום גדול הרבה יותר מאשר היה לו מלכתחילה.
מימוש הנכס - מימוש האפשרות המשפטית העומדת בפני הבנק להעביר את הנכס הממושכן לבעלותו. מימוש נכס מתרחש כאשר הבנק משוכנע שאין ללווה שום יכולת להחזיר את ההלוואה שלקח לרכישת הנכס, ולאחר שלא עמד ברבים מהתשלומים הקבועים עליו.
מינהל מקרקעי ישראל - הגוף אשר מנהל בפועל את קרקעות המדינה, אשר בבעלותן של הרשות לפיתוח, הקרן הקיימת ומדינת ישראל. בסה"כ אחראי המינהל על 22 מיליון דונם, שהם כ-93 אחוז מקרקעות המדינה. את הקרקעות האלו לא ניתן לרכוש, אלא רק לחכור.
מס רכישה - אחוז מסוים מעיסקת הרכש, אותה משלם רוכש הקרקע או הנכס לרשויות.
מס שבח - מס המשולם במעמד מכירת הנכס על ידי הבעלים המקוריים, המהווה אחוז מסוים מעליית שווי הנכס מהרגע שנרכש ועד הרגע שנמכר.
מקרקעין - שם כולל לקרקעות ולתשתיות המחוברות אליה.
משכנתא - הלוואה מסיבית שמטרתה לעזור ללווה לרכוש נכס באמצעות פרישה יחסית נוחה של תשלומים ולשנים רבות. המשכנתה, מלשון משכון, היא בעצם שעבוד הנכס עבור הבנק או הגוף הלווה עד שהחוב ישולם במלואו. במידה והלווה אינו עומד בתשלומי המשכנתא, יכול הבנק או הגוף הלווה לממש את הנכס.
נדל"ן - נכסי דלא ניידי. מילולית מארמית - נכסים שאין אפשרות לנייד אותם, כולל קרקעות, מבנים, בתים, בניינים, דירות, משרדים, חנויות וכו'.
נדל"ן מניב - נכס אשר אינו משמש למגורים של בעליו ומניב עבורו הכנסה פסיבית, כגון השכרת דירה למגורים, חנויות, משרדים וכו'.
נדל"ן מסחרי - חנויות, משרדים, מחסנים, אולמות, חניונים, ושאר נכסי נדל"ן אשר אינם למטרות מגורים.
נסח טאבו - הפרטים על הנכס הנמצאים בטאבו: המיקום, הגודל, הבעלים והאם ישנם שעבודים או התחייבויות אחרות לגביו.
נסח רשום - מסמך רשמי מטעם משרד המשפטים הנותן אינדיקציה אודות מצבו המשפטי של הנכס המדובר (כגון שעבודים, עיקולים, הערות אזהרה וכו').
פינוי בינוי - תוכנית באישור הועדה המקומית, אשר במסגרתה מפנים דיירים את דירותיהם ו/או בתיהם בהסכמה, ובמקומם נבנים בניינים חדשים עם דירות רבות (בניה רוויה). בתמורה מקבלים הדיירים נכס חדש יותר ובעל ערך גבוה יותר ממה שהיה בבעלותם קודם לכן.
פרצלציה - כאשר מחלקים מחדש מגרש הנמצא בבעלות משותפת, לחלקות קטנות יותר המיועדות לבניה.
צמוד קרקע - מונח המתאר את כל הנכסים - לרבות פרטיים ומשותפים - אשר נבנים בצמידות לקרקע.
קבוצת רכישה - התאגדות של כמה רוכשי דירות, בדרך כלל מדובר באנשים פרטיים או ביזמים, אשר התאגדו על מנת לרכוש קרקע ביחד ולבנות עליה בניין למגורים או להשקעה, וזאת על מנת להוזיל את עלות התיווך של הקבלן ועלויות נלוות נוספות.
רבית משכנתא קבועה - כאשר ההחזר החודשי של ההלוואה צמוד למדד, בעוד הרבית נשארת קבועה למשך כל תקופת המשכנתא.
רבית משכנתא משתנה - כאשר הרבית על המשכנתא משתנה מדי חודש או מדי מועד התשלום בהתאם לתנאים אשר נחתמו בהסכם ההלוואה עם הבנק.
רשם מקרקעין - רשם המקרקעין הינו גוף משפטי המעניק את החותמת הרשמית על כך שהמקרקעין אכן שייך לבעלים. החותמת מופיעה על שטר המכר של הנכס ומהווה אישור על הבעלות.
שינוי ייעוד קרקע - כאשר גוף פרטי, ציבורי, עירוני או ממשלתי מעוניין לשנות את הייעוד של השימוש בקרקע מכפי שמופיע בחוזה החכירה המקורי. לדוגמה, כאשר בעלים של קרקע חקלאית מעוניין לבנות עליה בית למגורים או בניין למסחר.
שימוש חורג - אישור זמני מטעם הוועדה המחוזית הניתן לוועדה המקומית המאפשר בניה נקודתית אשר אינה עומדת בקנה אחד עם התב"ע המקורית. לדוגמה, בניית מבני ציבור באזור שהוגדר בתחילה כפארק, או מבני מסחר באזור שהוגדר כמגורים.
שמאי מקרקעין - גוף או אדם מוסמך מטעם חוק שמאי מקרקעין העוסק בהערכת נכסים ושמאות מקרקעין. שמאי מקרקעין משמש לעסקאות נדל"ן ולקביעת שווי הנכס לפני קבלת משכנתא עבורו.
שטר מכר - שטר המכר הוא השטר המאשר את הבעלות של אדם מסוים על קרקע מסוימת. השטר נמצא בידי הבעלים על הקרקע, והוא בתוקף אך ורק עם חותמת רשם המקרקעין.
תב"ע - תוכנית בניין עיר הינה תוכנית הכפופה לחוק התכנון והבניה הארצי, ובה מפורטות הקרקעות, ייעודן והרשאות הבניה השונות. באמצעות התב"ע יכולים בעלי הקרקעות לדעת מהן האפשרויות העומדות לרשותם בהתאם לנכס שבבעלותם. במידה והם מעוניינים לעשות שימוש חורג בקרקע עליהם לבקש שינוי ייעוד מהוועדה המקומית.
תוכנית מתאר ארצית - תוכניות המתאר הארציות (תמ"א) חלות על כל שטחה של מדינת ישראל, ומתעסקות בנושאים כגון דרכים, חופים, נמלים, פזור אוכלוסיה, שדות תעופה, מוסדות השכלה גבוהה, בתי חולים, אצטדיונים, אכלוס הנגב וכו'.
תוכנית מתאר מחוזית - תוכניות המתאר המחוזיות (תמ"מ) נועדו על מנת לממש את התוכניות המתאר הארציות האופרטיביות במחוז הספציפי, כגון אזורי תעשיה, פארקים, כבישים ודרכי גישה, חופים, שטחים חקלאיים, וכו'.
תוכנית מתאר מקומית - תוכנית המתאר המקומית משמשת את הרשות המקומית בהתאם לתכוניות המתאר המחוזיות והארציות. הועדה המקומית יכולה לאשר תוכניות מתאר מקומיות בתחום שיפוטה ללא אישור של הועדות שמעליה, וזאת לגבי סעיפים ספציפיים אשר נקבעו מראש בלבד.
תמ"א 38 - תוכנית מתאר ארצית (תמ"א) בפיקוח העירייה ובעידוד המדינה המאפשרת הקלות והטבות שונות לדיירים וליזמים על מנת לעודד אותם לחזק בניינים ומבנים שבבעלותם נגד רעידות אדמה.
תשואה - הרווח על הנכס כתוצאה מהשכרתו, לעומת ההשקעה שנדרשה על מנת לרכוש אותו. נהוג לחשב את התשואה כשכר דירה שנתי לחלק לסכום שהושקע בקנייתו.
תשתית - שם כולל למערכות השירותיות והציבוריות שהרשות המקומית אמורה להציב לקראת בניה באזור מסוים, כגון חשמל, מים, אינסטלציה, דרכי גישה וכו'.